Proyecto de ley que favorece el registro de inquilinos morosos y unifica su inscripción

El 4 de setiembre de 2019 se presentó el Proyecto de Ley N° 4734/2019-CR, mediante el cual se propone la inclusión de los procesos de desalojo y los procedimientos especiales de desalojo con intervención notarial, en el Registro de Deudores Judiciales Morosos (Ley N° 30201).

Para comprender las implicancias del Proyecto de Ley propuesto, es importante destacar tres normas importantes para su viabilidad. En principio, la ley de Registro de Deudores Judiciales Morosos, fue creada con el objetivo de inscribir el incumplimiento de acreencias originadas en resoluciones firmes, y que declaran a una persona como deudor judicial moroso. El Registro de Deudores Judiciales Morosos es público, gratuito y permite el acceso a la información de forma inmediata, a través del portal web institucional del Poder Judicial (https://redjum.pj.gob.pe).

Por otro lado, el Decreto Legislativo N° 1177 establece el régimen de promoción del arrendamiento para vivienda, que regula este tipo de contratación mediante formularios, como el Formulario Único de Arrendamiento (FUA), así como su inscripción en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV) y el Procedo Único de Ejecución de Desalojo, como un proceso judicial específico y simple para obtener la restitución de inmuebles arrendados en caso de terminación del contrato por causales específicas.

Asimismo, en el 2019 se publicó la Ley que Regula el Procedimiento Especial de Desalojo con Intervención Notarial (Ley N° 30933), la cual regula el procedimiento especial de desalojo notarial siempre que se trate de la resolución de contratos de arrendamiento por vencimiento del plazo o incumplimiento de pago, y en tanto dichos contratos se encuentren contenidos en un FUA aprobado por Decreto Legislativo N° 1177 o mediante Escrituras Públicas. Este procedimiento especial permite que sea un Notario quien constate el cumplimiento de algunas de las causales de desalojo, a efectos de proceder con la ejecución del desalojo ante un juez de paz letrado del distrito en el que se ubica el bien materia de arrendamiento.

El Proyecto de Ley N° 4734/2019-CR busca modificar las normas citadas para permitir que, tanto las sentencias emitidas en el Proceso Único de Desalojo, como las actas de desalojo notarial, puedan inscribirse en el Registro de Deudores Judiciales Morosos, ya sea de oficio o a solicitud de parte. Por último, el proyecto de ley pretende incluir la anotación de demandas de desalojo promovidas ante el Poder Judicial en el Registro de Deudores Judiciales Morosos, de forma preventiva y temporal, hasta el archivo definitivo del proceso.

En tal sentido, el proyecto de ley bajo comentario resultaría beneficioso para quienes deseen arrendar inmuebles y puedan consultar, de forma gratuita e inmediata, los antecedentes de sus posibles arrendatarios, brindando una herramienta para disminuir el número de arrendatarios que se aprovechan de los defectos y demoras en los procedimientos de desalojo para vivir en un inmueble sin pagar la renta respectiva.

Como crítica podemos señalar que, el Artículo 3 de la Ley N° 30201, el cual no es modificado por el presente proyecto de ley, señala expresamente que “el registro de estado deudor judicial moroso tiene vigencia hasta la extinción de la obligación por cualquier de las modalidades previstas en el Código Civil (…)” de forma tal que, extinguida la obligación, la inscripción quedará sin efecto de pleno derecho, de forma que el Poder Judicial deberá proceder a cancelar la inscripción, a solicitud de cualquier persona, dentro del plazo de 7 días calendario.

Entendemos que tratándose de procesos de desalojo, la obligación quedará cumplida una vez que el desalojo haya sido ejecutado, por lo que los arrendatarios desalojados quedarán fuera del registro en un plazo relativamente corto, es decir, lo que tome el desalojo, salvo que también se les haya iniciado un proceso de obligación de dar suma de dinero para cobrar las rentas adeudadas. Consideramos que la inscripción de arrendatarios desalojados debería quedar registrado por un plazo mayor, de forma que esta información esté disponible como antecedentes para quienes deseen arrendar inmuebles.